Reforma fiscal: Venc casa meva o m'espero al 2015??

La nova reforma fiscal prevista pel primer de gener de 2015 generarà un seguit de canvis en la compra venda d'immobles.

El que no canviarà és la base conceptual:

Quan un ven casa seva, cal tributar els guanys al IRPF.

Fins a finals del 2014, la llei contempla que qualsevol contribuent pot intentar aplicar-se diversos beneficis fiscals.

Per un costat, es pot fer ús dels coeficients d'actualització, pel qual s'ha de multiplicar el valor d'adquisició original i les despeses de la venda per poder calcular el guany fiscal obtingut a la venda de l'immoble. 

A més a més, els immobles adquirits abans de 1994 poden acollir-se a una reducció fiscal pels coeficients d'abatiment  i tenen dret a una reducció fiscal fruit d'aquest coeficient que permeten aplicar una reducció als guanys patrimonials derivats de la venda anterior al 31 de desembre de 1994. Aquesta reducció aplica al guany obtingut fins al 20 de gener del 2006. Si en el barem 1994-2006 es superen dos anys de possessió, s'aplicarà un 11.11% de reducció d'IRPF per cada any de més.

Però, que passa a partir de l'1 de Gener de 2015???

La Reforma Fiscal suprimirà l'ús dels coeficients d'actualització i limitarà els d'abatiment a vendes inferiors a 400.000€. El venedor ja no podrà corregir l'efecte de l'inflació en la venda del immoble! 

En contrapartida, els tipus impositius que s'apliquen a les plusvàlues es veuran  reduïts al 2015 i encara més al 2016.       

          

     

Desde Fimar Gestió immobiliària, creiem que els propietaris anteriors a l'any 1994 son els únics que si desitgen vendre haurien de fer-ho amb cert caràcter urgent per tal de poder-se beneficiar de les reduccions fiscals que a final d'any desapareixeran!

Òbviament cada cas és únic però és més que recomanable fer números i sospesar si una baixada del preu de venda de l'immoble no és més beneficiosa pel propietari que afrontar els pagaments d'IRPF que s'instauraran a primers de gener del 2015.

No només els propietaris anteriors al 1994 es veuran afectats per la reforma, sino també aquells que:

• Es venguin una residencia que no sigui l'habitual
• Es venguin la residencia habitual i no reinverteixin la plusvàlua en una altre
• Es venguin la residencia habitual i sobrepassin els 2 anys sense reinvertir.

Per tal de facilitar la compressió del que hem explicat us deixem un cas pràctic:

En resum, la Reforma Fiscal comportarà que els Guanys es redueixin però alhora, els impostos a pagar, també! Cada cas haurà de ser estudiat per saber si val la pena o no fer un esforç per vendre abans que acabi l'any en curs!

Comprar a cos cert

Que comprar un immoble esventra molts ets i uts no és quelcom nou a dir! 

Desde Fimar el que volem és intentar ajudar-vos en aquest procés, que probablement és un dels més importants de la vostra vida.

Us trobareu, arribat el moment, que una de les clàusules més habituals que composen la compra d'un habitatge és la de "cos cert".

Comprar a cos cert vol dir, en breus paraules, comprar una propietat determinada (el que es veu) i no, estrictament els m2 que la conformen tot i que és un element a tenir en compte de cara a valorar  l'immoble

En certa manera és habitual trobar que els m2 d'una propietat inscrits al registre de la propietat o bé al cadastre difereixen  dels reals ja sigui per un error en els mesuramente o bé perquè es troben expressats en m2 construïts i no útils o a l'inrevés. 
En tot cas, L'article 1471.1 del Codi Civil diu que "En la venda d'un immoble, feta per preu alçat i no a raó d' un X per unitat de mesura o nombre, no tindrà lloc l'augment o disminució del mateix, encara que resulti major o menor cabuda o nombre dels expressats en el contracte" 

Per tant, si posteriorment  a l'adquisició de l'habitatge, el nou propietari s'adona que els m2 escripturats no corresponen als reals no es podrà reclamar. Si es desitja, el que sí es pot fer és que en l'escriptura de venda es mencioni que encara que en la descripció registral constin tants m2, els reals en son uns altres. Caldria afegir un planell acotat també i especificar que el comprador coneix aquesta discrepància i l'accepta expressament. 

Comprar a cos cert no es una desavantatge com a tal. 

Bàsicament al comprar un immoble, el que fem es quedar-nos amb el que veiem, que és del que ens hem enamorat!
 

Si la diferencia de m2 inscrits al registre és molt elevada en relació als m2 reals i la part venedora vol vendre pels m2 registrats al cadastre, cal dir que al final, si no s'arriba a cap negociació entre ambdós parts no es pot fer més que intentar apel·lar al sentit comú, però rés més!